每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 魏文藝

　　廣州超高得房率地塊項目近期加速入市。超新規(guī)

　　12月17日，得房廣州成功出讓番禺區(qū)四宗宅地，率直總出讓面積為20.84萬平方米，逼廣累計成交金額達33.88億元。州地其中，塊項成交樓面價最高的目頻一宗宅地（番禺區(qū)市橋街中銀大廈南側(cè)BC0612015地塊），被綠城集團以總價5.08億元、超新規(guī)樓面價16908元/平方米、得房溢價率2%競得。率直

　　記者注意到，逼廣綠城集團拿到的州地該地塊，此前由商務(wù)用地兼容商業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地。塊項按照出讓公告，目頻該地塊不僅對住宅外立面提出了明確要求，超新規(guī)而且陽臺等半敞開空間占計容面積可提高至25%。也就是說，未來該項目住宅產(chǎn)品的實用率最高可達到125%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，自2023年11月9日起施行的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》（以下簡稱《辦法》）正在重塑廣州新房市場。《辦法》規(guī)定，住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4米，其中滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積20%的，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積。

　　上述《辦法》實施之后，由于不斷有新出讓地塊規(guī)劃突破了《辦法》中的新計算規(guī)定（以下簡稱“超新規(guī)”地塊），也使得廣州新房市場由過去70%的得房率演變到如今最高140%的得房率。顯然，這一變化對廣州現(xiàn)有的市場格局產(chǎn)生了明顯影響。那么，對于此前未能獲得同等規(guī)劃條件的樓盤項目，該如何維持和提升項目的市場競爭力？

　　“超新規(guī)”地塊受追捧

　　近期廣州加快了“超新規(guī)”地塊的入市節(jié)奏。

　　今年9月底，保利以總價118億元競得備受矚目的廣州南方面粉廠地塊（天河臨江大道北側(cè)AT080722地塊）。此前官方對該地塊的規(guī)劃意見中提到：住宅建筑的半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積30%的，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積。業(yè)內(nèi)認為，這或?qū)⒊蔀閺V州第一個實用率超130%的第四代住宅。

　　此后，招商蛇口和越秀地產(chǎn)分別以底價成功競得南沙區(qū)橫瀝島地塊和白云區(qū)怡新路地塊，這兩個地塊的規(guī)劃得房率均超過120%。

　　12月2日，黃埔區(qū)廣深沿江高速以南、開發(fā)大道以東HPG-NG-06地塊，被中交城投和科學(xué)城集團聯(lián)合體以底價8.54億元、樓面價6639元/平方米（未包含配建）競得。按照出讓公告，鼓勵項目采用“大陽臺”設(shè)計，陽臺、入戶花園、飄窗等空間的面積，不超過套內(nèi)建筑面積的20%，可以按照一半面積來計算。這也意味著，該項目的新房得房率理論上可以做到130%。同時，這也將是黃埔區(qū)首個得房率130%的地塊。

　　截至目前，廣州已經(jīng)規(guī)劃了11塊“超新規(guī)”地塊，并且已經(jīng)成功出讓了其中的9塊。從市場反饋來看，“超新規(guī)”地塊項目已成為攪動廣州新房市場的重要因素，吸引了房企、購房者以及二手房持有者的高度關(guān)注。

　　多位廣州當?shù)氐牡禺a(chǎn)從業(yè)人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，當下廣州新房市場的暢銷項目，要么是最新拿地塊可做到100%~130%得房率的樓盤，要么是之前以降價優(yōu)惠等方式獲客的項目。

　　“廣州住宅產(chǎn)品迭代迅速，短短一年內(nèi)，陽臺占比、飄窗寬度、空中花園占比等條件得到了快速放松。”合富研究院分析指出，由于住宅產(chǎn)品的使用率具有顯著優(yōu)勢，“超新規(guī)”地塊在土地拍賣市場上備受追捧。自南方面粉廠地塊開始，廣州所有的“超新規(guī)”地塊均順利成交。而未來一個月，廣州還將有多塊“超新規(guī)”地塊入市。

　　老樓盤項目如何應(yīng)對？

　　記者觀察到，在近期政策利好的推動下，“超新規(guī)”地塊項目在正式開盤銷售前后都引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，廣州今年前10月商品住宅成交榜上，“高使用率”產(chǎn)品項目占據(jù)多個席位。

　　12月初，廣州越秀云悅項目首次開盤即實現(xiàn)100%去化率。該項目即白云區(qū)怡新路以南AB3101046地塊，于9月30日由越秀地產(chǎn)以總價9.8億元、樓面價2.99萬元/平方米競得，推出房源為戶型88平方米和105平方米四房，實現(xiàn)了超高得房率。

　　部分從業(yè)者認為，“超新規(guī)”地塊的入市對廣州樓市的影響遠遠超過了首付降低、稅費減免等政策所帶來的刺激效應(yīng)。因此，一些新房項目不得不針對當前市場的新趨勢選擇重新進行報建和審批。

　　談及“超新規(guī)”地塊帶來的市場影響，廣州當?shù)匾患曳科蟮南嚓P(guān)人士在接受記者采訪時表示，新規(guī)帶來的高得房率，迫使以前80%得房率產(chǎn)品的項目不得不通過降價銷售來保持競爭力。

　　“現(xiàn)在88平方米的戶型可以做南向四房兩衛(wèi)，而在以前只能做北向的三房一衛(wèi)?！鄙鲜龇科笕耸扛嬖V記者，他之前在廣州購買的房子得房率為80%，如果現(xiàn)在要買房，他也會持觀望態(tài)度或者選擇高實用率的產(chǎn)品。

　　談到應(yīng)對方法，該房企人士表示：“大型小區(qū)還沒拿預(yù)售證的樓棟，就改方案做新規(guī)戶型。個別樓棟沒建到三分之一，還不能批預(yù)售證，肯定是能改盡量改。還有項目建了一點的，拆掉重新報建，不然賣不掉?！?/p>

　　不過，在專注于廣州豪宅市場的天鉆匯主理人林嘉堯來看，“超新規(guī)”地塊對廣州市場的影響并非是全方位的。

　　“首先，廣州‘超新規(guī)’地塊整體占比較低，特別是豪宅市場，僅面粉廠地塊的入市可能會對市場供應(yīng)帶來變化。其次，‘超新規(guī)’地塊更多是影響二手房市場，特別是早期低得房率戶型。”林嘉堯表示，“超新規(guī)”地塊不斷入市對購房者心態(tài)產(chǎn)生了很大影響，“購房者可能會繼續(xù)觀望，希望購買到更高得房率或更低價格的房源”。

　　合富輝煌廣州公司策略中心總經(jīng)理張煋路在接受記者采訪時表示，近期高使用率項目確實引發(fā)了一波高關(guān)注，一些地段好、配套不錯，再疊加上高使用率產(chǎn)品，無疑是增強了競爭力。

　　“高使用率只是在產(chǎn)品技術(shù)設(shè)計上錦上添花，不一定代表高去化率，未來市場會更加回歸理性，產(chǎn)品迭代再快，沒有好地段，價值也難以拉升。”張煋路認為，房企需做好產(chǎn)品、配套和服務(wù)，給社會創(chuàng)造有價值的好房子，單想靠高使用率變相降價的做法在理性買家面前是行不通的。